حكم مهم للمحكمة الدستورية العليا بشأن القيمة بقانون الإيجار القديم.. خبير يشرح التفاصيل
أثار حكم المحكمة الدستورية العليا اليوم التساؤلات حول مصير القيمة الإيجارية لقانون الإيجار القديم خاصة مع معاناة المستأجرين.. وفي هذا التقرير يوضح موقع صدى البلد الإخباري شرح خبير قانوني لتفاصيل هذا الحكم..
قال محمد مرعي، الخبير القانوني إنه بالنسبة إلى الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا يعتبر من أخطر الأحكام التي تتعلق بعدد كبير من الملاك والمستأجرين.
وأضاف أنه لا شك يعتبر أحد سلسلة القوانين التي تحتاج إلى مراجعة تشريعية ويعتبر هذا الحكم بداية تحريك قوانين الإيجار الاستثنائية وما طرأ عليها من تغيرات من ناحية الزمن ومن ناحية أسعار العقارات وبالتالي كان القانون المحكوم بعدم دستوريته قد حدد بشكل قطعي القيمة الإيجارية للوحدات السكنية عند الترخيص.
وأكد أنه لا يجوز الاتفاق على أجرة تخالف ما نص عليه القانون فيما يعرف بمبدأ قوانين الإيجار هي قوانين استثنائية تتعلق بالنظام العام لا يجوز للأفراد الاتفاق على ما يخالفه فإذا صدر قانون يحدد القيمة الإجبارية بمبلغ معين فلا يجوز للمالك أو المستأجر أن يتفق على أجرة تزيد عن ذلك وهو ما كان يغل أطراف التعاقد.
وأوضح أنه قد ناشدنا المشرع أكثر من مرة بالتدخل نحو تعديل تشريعي لقوانين الإيجارات نظرا لأنها تتعارض مع مبدأ دستورية العقد شريعة المتعاقدين وبصدور هذا الحكم أصبح أن هناك إلزاما للمشرع في أول فصل تشريعي أن يقوم بتعديل هذا النص نظرا للأثر الفوري لأحكام المحكمة الدستورية باعتبارها نافذة فورا صدورها.
وأشار إلى أنه لا يجوز بعد التدخل التشريعي بشأن الأجرة أن يكون هناك قواعد جامدة أو ثابتة نحو تحديد الأجر وسيتم تحديد القيمة الإيجار حسب مبدأ العقد شريعة المتعاقدين ومن وجهة نظرنا أن هذا المبدأ يشكل حلا تشريعيا للمشاكل المترتبة على قوانين الإيجارات الاستثنائية حيث أنها كما هي معروفة في القانون أنها قوانين كانت تعالج فترة نائية ولا يجوز أن تطبق في ظل الظروف الحالية.
وأصدرت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر- رئيس المحكمة، عددًا من الأحكام في الدعاوى الدستورية المنظورة أمامها، جاء من بينها ثبات أجرة الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 سنة 1981، يخالف أحكام الدستور، وجوب تدخل المشرع لإحداث التوازن في العلاقة الإيجارية.
وقضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وشيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.
وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
وقد أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.